Nhà ở riêng lẻ là gì? Có phải xin giấy phép khi xây nhà không?

Bạn đang ấp ủ dự định xây dựng một ngôi nhà cho riêng mình? Một trong những điều quan trọng cần nắm rõ ngay từ đầu là các quy định pháp luật liên quan, đặc biệt là khái niệm nhà ở riêng lẻ là gì và liệu việc xây dựng có cần phải xin giấy phép hay không. Việc hiểu đúng sẽ giúp bạn tránh được những rắc rối không đáng có và đảm bảo công trình được hoàn thành một cách hợp pháp.

Bài viết này, được thực hiện bởi đội ngũ của công ty luật sư Tuệ Tâm Pháp, sẽ cung cấp cho bạn cái nhìn toàn diện về các quy định về nhà ở riêng lẻ, thủ tục giấy tờ và những lưu ý cần thiết. Mời bạn cùng theo dõi!

Định nghĩa nhà ở riêng lẻ là gì theo quy định hiện hành?

Để hiểu rõ hơn về loại hình nhà ở này, trước hết chúng ta cần tham khảo định nghĩa pháp lý. Theo Khoản 2 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà ở riêng lẻ được quy định như sau:

“Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân hoặc trên đất thuê, đất mượn của tổ chức, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập, được xây dựng với mục đích để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp.”

Theo định nghĩa trên, hầu hết các ngôi nhà mà chúng ta thường thấy, từ nhà phố, nhà trong hẻm đến biệt thự, đều thuộc nhóm nhà ở đơn lập này. Nó được xây dựng trên một lô đất độc lập và không phụ thuộc vào các công trình khác. Việc nhận diện đúng bản chất của nhà độc lập này là bước đầu tiên để tuân thủ các quy định pháp luật liên quan.

Có một điểm đáng chú ý là sự thay đổi trong định nghĩa pháp lý. Trước ngày 01/01/2021, có sự không đồng nhất giữa Luật Nhà ở và Luật Xây dựng 2014 về khái niệm này. Tuy nhiên, để tránh chồng chéo, quy định về nhà ở riêng lẻ tại Luật Xây dựng 2014 đã bị bãi bỏ. Điều này cho thấy tính cập nhật và thống nhất của hệ thống pháp luật, giúp người dân dễ dàng tra cứu và áp dụng.

Quy định về giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu khi xây nhà đất thổ cư là có cần xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ không? Câu trả lời là tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Việc không có giấy phép xây dựng khi pháp luật yêu cầu có thể dẫn đến việc bị xử phạt hành chính và yêu cầu tháo dỡ công trình.

Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

Dựa trên Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, một số trường hợp nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng, bao gồm:

• Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng, nằm trong khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt.
• Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo, nằm trong khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng, trừ khi nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

Các trường hợp bắt buộc phải có giấy phép xây dựng

Ngược lại, bạn sẽ cần phải xin giấy phép nếu công trình của bạn thuộc các trường hợp sau:

• Nhà ở riêng lẻ tại đô thị, trừ trường hợp đã được miễn.
• Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng, nhưng lại nằm trong khu vực đã có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
• Nhà ở riêng lẻ có quy mô từ 7 tầng trở lên ở nông thôn.
• Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa, không kể quy mô hay vị trí.

Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Nếu nhà của bạn thuộc trường hợp phải xin giấy phép, bạn cần chuẩn bị hồ sơ và thực hiện theo đúng trình tự. Dưới đây là các bước cơ bản:

• Hồ sơ cần chuẩn bị: Bạn sẽ cần các giấy tờ như đơn xin cấp giấy phép xây dựng, bản sao các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, bản vẽ thiết kế xây dựng, v.v.
• Cơ quan tiếp nhận: Nộp hồ sơ tại UBND tại địa phương, nơi có đất hoặc Sở Xây dựng (tùy thuộc vào quy mô và vị trí công trình).
• Thời gian giải quyết: Thời gian cấp giấy phép thường kéo dài khoảng 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Một số lưu ý quan trọng khi xây dựng nhà ở riêng lẻ

Ngoài việc nắm vững thủ tục xây nhà riêng lẻ, bạn cũng nên lưu ý một vài điểm sau để quá trình xây dựng diễn ra suôn sẻ:

• Tuân thủ quy hoạch: Luôn kiểm tra kỹ quy hoạch xây dựng tại địa phương để đảm bảo công trình của bạn không vi phạm các quy định về chiều cao, mật độ xây dựng, khoảng lùi…
• Ranh giới đất đai: Xác định rõ ranh giới thửa đất của bạn để tránh tranh chấp với hàng xóm.
• Đơn vị thi công: Lựa chọn nhà thầu, đơn vị thiết kế uy tín để đảm bảo chất lượng công trình và sự tuân thủ pháp lý.

Những câu hỏi thường gặp liên quan tới nhà ở riêng lẻ

1. “Nhà ở riêng lẻ” có khác gì so với “nhà chung cư” hay không?

Trả lời: Có. Sự khác biệt chính nằm ở quyền sử dụng đất và cấu trúc. Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trên một thửa đất riêng biệt, thuộc sở hữu của một cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức. Trong khi đó, nhà chung cư là công trình gồm nhiều căn hộ được xây dựng trên một lô đất chung, các chủ sở hữu căn hộ có quyền sở hữu phần diện tích riêng (căn hộ) và quyền sử dụng chung đối với phần diện tích đất, không gian và các tiện ích công cộng của tòa nhà.

2. Nếu xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn thì có cần phải xin giấy phép không?

Trả lời: Tùy thuộc vào vị trí và quy mô. Theo Luật Xây dựng, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và không nằm trong khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt thì được miễn giấy phép xây dựng. Ngược lại, nếu nằm trong khu vực đã có quy hoạch, hoặc có quy mô từ 7 tầng trở lên, bạn vẫn phải xin giấy phép.

3. Làm thế nào để biết nhà ở riêng lẻ của tôi có thuộc khu vực đã có quy hoạch hay không?

Trả lời: Bạn có thể tra cứu thông tin quy hoạch tại Ủy ban nhân dân cấp xã, hoặc các cơ quan quản lý đô thị tại địa phương. Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo thông tin trên các cổng thông tin điện tử của địa phương hoặc liên hệ với cơ quan chức năng để được hướng dẫn cụ thể.

4. Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ có thời hạn không?

Trả lời: Giấy phép xây dựng có hiệu lực khởi công trong vòng 12 tháng kể từ ngày cấp. Nếu quá thời hạn này mà công trình chưa được khởi công, bạn cần làm thủ tục xin gia hạn giấy phép.

5. Cần chuẩn bị những giấy tờ gì để xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ?

Trả lời: Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng thường bao gồm đơn xin cấp giấy phép (theo mẫu), bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, và bản vẽ thiết kế xây dựng. Tùy thuộc vào từng địa phương, có thể có thêm một số giấy tờ bổ sung khác.

---

Việc hiểu rõ các quy định về nhà ở riêng lẻ không chỉ giúp bạn tuân thủ pháp luật mà còn bảo vệ quyền lợi của chính mình. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào về pháp lý liên quan đến xây dựng nhà cửa, hãy liên hệ với Tuệ Tâm Pháp để được tư vấn chuyên sâu.